Estudios sectoriales

¿Cuánto puede bajar el precio de la vivienda?

Llevamos un tiempo recibiendo noticias sobre una bajada del precio de la vivienda. ¿Hasta dónde llegará? ¿Qué hago si necesito una vivienda?

15/10/2008 Vronze

Quien tiene que enfrentarse a la decisión sobre la conveniencia de comprar o no comprar una vivienda, puede carecer de elementos de juicio suficientes a la hora de tomar una decisión.

Los compradores se dividen en dos grandes grupos: quienes piensan en la VPO y quienes contemplan la compra de una vivienda libre. Me referiré al mercado de vivienda libre aunque creo que algunas de las ideas que expondré pueden ser de utilidad general.

Trataré de situar correctamente la problemática y poner cielo sobre nuestras cabezas y suelo bajo nuestros pies. Primeramente, deberíamos examinar a los vendedores. Fundamentalmente hay dos tipos, el propietario privado que vende vivienda de segunda mano y la empresa inmobiliaria que oferta vivienda de nueva planta.

El mercado se encuentra en la actualidad en crisis. No es tarea sencilla vender una vivienda, el comprador se encuentra en ventaja, ¿pero hasta qué punto?

Deberemos buscar los límites razonables en que se moverá la oferta. Cabe pensar que un propietario particular no bajará el precio de su vivienda salvo que se encuentre en un escenario de necesidad. Sin esa necesidad no se efectuará la venta, esperará a mejores tiempos. Si la venta era para cambiar a un nuevo hogar, pospondrá ese cambio ya que la situación del mercado no ayuda. En el caso de estar obligado, las rebajas serán siempre moderadas ya que todos tenemos unas excelentes expectativas sobre el valor de nuestra casa.

Cuando hablamos de que el propietario es una empresa inmobiliaria queda claro que el margen de rebaja es acotado, los márgenes que se manejan en este negocio son de tipo industrial (según las tipologías que encontramos normalmente en Navarra, desde un 8 hasta un 24%), para nada es comparable con las rebajas habituales de las tiendas de textil o calzado donde se manejan márgenes mucho más elevados y por ello llegamos a ver rebajas del 50%. Cada sector tiene su margen, unos más y otros menos, e incluso el sector del automóvil se mueve en unos márgenes muy reducidos.

La presión de un elevado apalancamiento puede motivar rebajas importantes pero con un límite, ya que no es razonable pensar que una empresa se vaya a plantear vender más barato que el valor de la hipoteca que grava el bien, aportando de sus recursos propios el diferencial.

Y cuando hablamos de rebajas, hablamos de rebajas ¿respecto a qué? Cuando hemos comprobado que algunos, e incluso muchos, han elevado los precios por encima de lo razonable, mientras que otros quizás no hayan sido tan agresivos, ¿cómo podemos fijar un nivel de referencia?

No es tarea sencilla, pero si volvemos a los tiempos de estabilidad del mercado allá por el año 1999 e imputamos un crecimiento razonable del precio de la vivienda añadiendo entre un punto y dos al IPC, nos encontramos con un incremento de un 40% a un 50%. Digamos que ese dato es el mínimo a considerar, precio sin afección de la burbuja. Hagan un poco de memoria y añádanle este porcentaje y tendrán un valor aproximado sobre el que guiarse.

Por último, nos queda un elemento que provoca inestabilidad: el Euribor. Debemos saber que quien fija la política monetaria es el Banco Central Europeo y que su prioridad es controlar la inflación. Estando como estamos en un periodo inflacionista el tipo de interés fijado por el BCE se mantiene entorno al 4%. Quiere esto decir que con la inercia de la economía europea no es previsible un escenario de tipos mucho más altos. Y como la economía también hablamos de algo cíclico, los tipos volverán a bajar para impulsar el crecimiento y el empleo. No obstante, debemos ser conscientes de que nos movemos en una crisis sin precedentes que puede ocasionar efectos desconocidos hasta ahora.

A veces nos comportamos de una manera irracional. Hace unos años comprábamos viviendas por que los tipos estaban al 2% y el hipotecario era un chollo, sin querer ver que tarde o temprano repuntarían y que deberíamos contemplar ese escenario.

Dicho todo esto, son buenos tiempos para los que estén en situación de comprar una vivienda. Pero tampoco esperemos precios sin sentido. Salvo excepciones o chollos de comprar a alguien que tenga unos problemas muy graves y que debe malvender, lo razonable son precios algo más baratos que los que estaban fijados de forma razonable.

En cuanto a las hipotecas, para actuar con prudencia, hay que considerar cómo serán los tipos de interés en años buenos y en años malos. ¿Puedo pagar la hipoteca cuando los años son malos? ¿Qué holgura tengo cuando en cambio los años son buenos? ¿Cómo mejorará mi situación económica a lo largo de los años de la hipoteca?

Actualmente dada la longevidad de la hipoteca media, pasarán por varios ciclos. Y con el precio de la vivienda ocurrirá lo mismo. Ahora se pueden encontrar ocasiones apetecibles pero dentro de unos años volveremos a la subida y así estaremos ciclo tras ciclo.

José Javier Quintana Saldise
DG de Vronze, PADE IESE Business School

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